PEB et fonds de réserve : ce qui pèse de plus en plus sur les copropriétés belges

Il n'y a pas eu, en 2026, de grande réforme fédérale du droit de la copropriété comme en 2010 ou en 2018. Mais deux dossiers, déjà présents dans le Code civil depuis la réforme entrée en vigueur le 1er septembre 2021, pèsent chaque année un peu plus lourd dans la gestion concrète des immeubles : la performance énergétique des bâtiments (PEB) et l'état réel des fonds de réserve. Voici pourquoi ces deux sujets méritent votre attention, que vous soyez copropriétaire ou sur le point d'acheter en copropriété.

Le fonds de réserve, une obligation ancienne mais toujours mal comprise

Depuis la réforme intégrée au Livre 3 du Code civil, toute copropriété belge doit constituer un fonds de réserve destiné à couvrir les travaux exceptionnels : toiture, ascenseur, ravalement de façade, mise aux normes des installations communes. La contribution annuelle minimale est fixée à 5 % du budget des charges ordinaires de l'exercice précédent, sauf dérogation votée par une majorité qualifiée de copropriétaires.

Ce fonds appartient à la copropriété elle-même, et non aux copropriétaires individuellement. C'est un point important lors d'une revente : contrairement au fonds de roulement, la quote-part du fonds de réserve ne se restitue pas au vendeur.

Dans la pratique, ce seuil de 5 % se révèle souvent insuffisant pour des immeubles vieillissants confrontés à des travaux lourds. Le résultat est prévisible : un appel de fonds exceptionnel, généralement mal accueilli, au moment où les travaux deviennent urgents plutôt qu'anticipés.

La performance énergétique, nouveau critère de décision en assemblée

Les travaux d'isolation touchant aux parties communes (façade, toiture) requièrent une majorité qualifiée des deux tiers des voix présentes ou représentées en assemblée générale. C'est une majorité plus exigeante qu'une simple majorité absolue, et c'est souvent ce qui bloque ou retarde des travaux pourtant nécessaires.

Un plan pluriannuel de travaux intégrant les obligations PEB peut faciliter le quorum dès la seconde convocation : un levier que beaucoup de copropriétés ignorent encore, faute d'en avoir discuté avec leur syndic.

Le PEB pèse aussi de plus en plus sur la valeur de revente des lots. Un bien avec un mauvais score énergétique perd en attractivité, et les établissements de crédit intègrent désormais la performance énergétique dans l'octroi et les conditions des prêts hypothécaires.

Cet article inaugure une rubrique que je tiens à jour mensuellement : un point sur l'actualité du droit belge de la copropriété, pour vous tenir informés sans avoir à éplucher le Moniteur belge vous-même.